【12】再び団信の計

土地先行取得でつなぎ融資が必要となるのは聞いてた

つなぎ融資っていうのは、家を立ててから全部ひっくるめてローン支払いをする前に先に土地の分だけ銀行が立て替えて払ってくれる仕組み

もちろん金利とか別途かかる

本審査が通ってから約1ヶ月、銀行のローンセンターでつなぎ融資の申し込みがあるってことで訪問。

すると。。。。

つなぎ融資で更に「団信」を通す必要があると！！！

しかもその団信が通らなければ前の本審査の申込みもやり直しになる可能性も！！

実は、前に本審査通ったあと、やっぱ健康にならなきゃいけないなと

病院に行ってこっぴどく怒られて薬出されていたところだったのだ・・・・

でも団信はしっかり書かないといけない・・・・

そして腹を括って健康告知を記入した。

■つなぎ融資手続きで必要なもの

・免許証

・健康保険証

・銀行印

・実印

銀行のローンセンターで金額の確認と、健康告知、印鑑押しまくり作業

約１時間ぐらいです

最悪家を買えないかもしれないけどしょうがないかと割り切り

今度の団信の回答は５日後とのこと

灰になって待つか　笑

【11】団信通る

本審査の「団信」を申し込んで2週間

気持ちは「魂を賭ける！」レベル

もうね！この2週間が地獄　笑

そして一本の電話が

「住宅ローンの保険の件ですが、、、無事審査通りましたおめでとうございます」

ふふふ！通ったぜ！！人生計画達成できそうだぜ！！！＼(^o^)／

住宅ローンが通ったあとすることは

・外装工事詳細詰め

・内装オプション決め

・建売（土地＋住宅）ではないので、土地先行取得後（つなぎ融資）後家を建てる

家を建てることが決まってから嫁ちゃんのオプション意識が高まりこだわりが増すのであった　笑

⑩嫁ちゃんの気概

本審査始めてからtwitterはじめ、家族や親友、はたまた会社の上司や同僚から沢山のアドバイスもらいました。

今一番大事な事は、新築を一番熱望している嫁ちゃんの覚悟

よくよく話して
「共働きして繰り上げ返済がんぱろう！」
と言う事で契約しましたが仕事してくれる気配がない

今なら大きな額の住宅ローンキャンセルできる。
手付とか含め100万ぐらい返ってこないけど
でも勉強代で済む

嫁ちゃんのやる気削いだりしてもいけないので
言い方に気をつけて俺が死んだ時どう考えるか聞いてみた

・生命保険を住宅ローン担保に充てたら、俺死んだ時家は残るけどそれからの生活費は無いこと
・もしシングルなってしまっても娘ちゃんこれから小中高大学となるのに育てていく気概はあるか？
・もし今後単身赴任になった時、光熱費二重になるし生活かなりきつくなる。娘ちゃんのことしながらやっていけるのか？

もう一度振り返り
もう少し田舎の1600万の築10年物件に乗り換えたとして再計算
・1600万とリフォームで200万
・手数料で200万
・20年30年後フルリフォーム必要だろな500万ぐらい？
・今回のキャンセル料100万
・ソーラー売電の利益　10年で120万ぐらいの差？

ローン支払い終わる頃に新たなリフォームが必要だろうと考えたら新築の方がやっぱいいなと再確認

最後には嫁ちゃん仕事頑張ってみるとなったので
継続して新築頑張ろう
もちろん共働きになったら家事分担更に俺もがんばる

何でこんな話になったかというと
近々モデルナワクチン2回目接種があり
もし、もーし何かあった時、
更に数年後新たな変異種出てきて、俺に何かあったとき
娘ちゃんをしっかりたのむよ！
と意識して欲しかったから

俺が嫁ちゃん守って甘やかせ過ぎてるのも確かにある
でもいきなり窮地に陥るより、現実的に未来を考えて欲しかったから

もちろんまだまだ死ぬ気はありません　笑
ただ、住宅ローンや生命保険や大きな金額の話が動いてるけど、別に俺の財布にその大金が入ってる訳じゃないから
しっかりやりくりしないとね

俺は嫁ちゃんを信じて期待してる！

⑨団信の計

団信。正直ナメてた。

そしてこれが人生に関わる大きな問題であることを知る。

学生時代、いやせめて２０代前半で知っていたかった。

■まず団信とは何ぞや？

⑧の本審査申し込みの際に書いたけど、団体信用保険といいます

kunikick.hateblo.jp

住宅ローン借りるときに、支払い途中に死んでしまった場合残金チャラになる生命保険。

本審査では、１，お金を借りれるか？（銀行審査）と２，団体信用保険が通るか？（保険会社審査）が通ってようやくお金が借りれます。

俺はこれを知らず気楽に事前審査、本審査をやってました。ちなみに事前審査は１だけのお話。

■団信の恐怖

団信を知っておくべきだったと後悔。

申し込む際に健康に関する告知義務があります。

嘘つくと、もし死んだ際にお金が下りず、残債一括返済を残された家族に求められちゃいます。

だから正直に書く必要があります。

・３年以内の手術または２週間以上の治療や薬もらった事項

・３ヶ月以内の通院や薬もらったことがあるか？

・手足に問題ないか？他障害ないか？

俺は持病（成人病）があり、正直に書きましたが、ネット見ると通らなさそう。

■団信回避の計略

ネットで調べた情報と実際行ったパターンを書きます。

もし悩まれている方いればご参考に

①団信告知義務を嘘ついて通し、健康になってから再度本審査

ネットで見かけた方法

告知義務が正しかったか判断するのは死んだときの死亡診断書とのこと。

だから本審査申し込んだ時には医者に事実確認とかしないのでとりあえず通しておいて生活改善を行い、３年間病気にならず健康になる！

そして、例えば１０年固定金利の住宅ローン組んでたとすれば、１０年後に３年固定の住宅ローンに乗り換える際に本当に健康になって本審査を通す

という計略ですが、健康になればいいけど、ならなかったり例えば事故で死んだりした場合家族に負担行くのでマジやばい

②団信が不要の住宅ローン

フラット３５という住宅ローンでは団信が不要の手続きができる。

じゃあ死んだときは？

家族に引き続き毎月の支払いが残りますが、一気にお金返すといったことはないので

まだ生き残れる可能性があります。

ただ、住宅ローンの金利が少し上がります。

③生命保険担保

今自分が本審査これで通るかもしれないという状況です。

今の健康状態だと団体信用保険は新規で入ることができない可能性が高い。

でも自分が会社に入ったときに会社の組合で保険取り扱ってて、意味もわからずまあ掛けとこうとかけていた生命保険やら健康保険がいくつかあります。

これはもちろん健康なときにかけてたので問題なく通っています。

本審査は銀行のお金を貸す審査と保険会社の審査と書きましたが、団信ではなく、この生命保険で死んだときに返済に充てるという方法。

これは銀行によってできるできないというのがあるかと思いますが、銀行側から提案してくれて審査を続けています。（現在継続中）

■みなさんへアドバイス

若いうちに健康なうちに、保険は入っておきましょう

びっくりしたけど、結構保険入ってない人多いとのこと

入ってて良かったと初めて思った。使ったことないけど

若いうちに健康なうちに、家を買うと思った方は家を買っておいたほうがいいですよ

あ、一番は貯金してる人が一番強いか　笑

本審査通れば続きを書きます＼(^o^)／

⑧難攻不落の本審査、まるで函谷関（申込編）

⑥の申し込みから21日後、いよいよ本審査申し込みしました

kunikick.hateblo.jp
不動産屋もハウスメーカーも事前審査通れば本審査ほぼ大丈夫ですと気楽に言ってたから安心してたけどとんでもない！まるで函谷関のような難所ですよ！

詳しくは後述

■準備するもの

・免許証

・保険証

・土地申込書、重要事項説明書

・建築工事請負契約書、重要事項説明書

・土地申込時の5000円収入印紙の領収書またはレシート

・建築工事請負契約時の申し込み金50000円の振り込み明細書

・土地申込時の土地代1割の振り込み明細書

（ネット振込にしたのでネットの振込明細を印刷）

・実印（印鑑証明は不要）

・銀行印

■４つの誤算

本審査にあたり、いくら借りるかを最終的に決めるのですが

そこで「大誤算」があった。合計５００万見積もりで乗ってる！？なんで！？

（１）オプションつけすぎ問題

規格住宅には提携しているメーカーの基本設備がついている

例えば玄関ドアとか、キッチンとか、トイレ、お風呂とか

ただどうしても気楽にオプションをつけて仮申込してしまう。

例えばお風呂乾燥機ほしいとかね

そして、なんと予想を大幅にオーバーしてしまっている　笑

ただオプション付けないとホントフツーなんだよなぁ

＋２００万

（２）外装工事

今までの見積もりに外装工事が入っていなかったと説明

出来上がりイメージではしっかり下をコンクリで埋めてくれてるんだけど

あくまでイメージとのこと。

じゃあ外装工事しないとどうなるの？

すべて土での納品。または砂利敷いて安く抑えるかとの回答

んーーーーーー高い！！

更に、

★嫁ちゃんからの要望

・玄関開けたときに外から家の中丸見え嫌なので、玄関を屋根付きテラスで正面をすりガラスのようなパネルで中見えないように

　　　

こんなイメージで、この隙間で見えてるところを擦りガラス調で見えないように

★俺の要望

・小さな庭になる空間があるんだけどそこをテラスに

・最終どう判断するかは置いといて、草むしり面倒なので全部コンクリ

　　＋２００万

（３）団体信用保険料がクソ高い

借り入れする際に団体信用保険というのに入る必要があるんだけど

最初に保険料払っておけばトータルで支払う金額でいうと安くなるけど

もーーー高い

ほんまどんだけ取るんや！ってぐらいいきなり見積もりに乗ってくる

＋１００万

結果５００万ぐらい合計で見積もりに

そしてその額で本審査申し込み

【理由】

借入審査でMAX額で審査通しとかないと、それ以上の額かかったときに借り入れできないので実費が必要となるため

また、オプションや外装工事やーめた！と減額した際はその額での借り入れとなります。

最難関。団信へと続く

⑦家購入を決めた語録・考え方

無事家を買うことを決め、本審査前まで来ましたがそこに至るまで色々な葛藤がありました。

ここでは踏ん切りついたアドバイスや考え方を箇条書きにしてみたいと思います。

■アドバイス

・「家買うときに、死んだら借金チャラになる契約結ばされる。どうせ死ぬからぱーっと家買えばいいんだよ！笑」by 定年間際の上司

・「子供が成人になったけど、「小さい頃新築建ててくれて、友達呼んだりお誕生会したり、キレイな家に住めて自慢だったしうれしかった」と言ってくれたとき、建ててよかったと思った」by 親友

・「ずっと賃貸で家族ごと引っ越ししてたけど、子供に友達できず内気なことに後悔している。今更家を建てるのも難しいかな。」by 会社同僚

■考え方

・やっぱ全ては娘ちゃんのため

・嫁ちゃんは新築に住んだこともないので、新築はホントに夢なんだと思った。

・俺も両親が俺の幼い頃に新築建ててくれて嬉しかったし感謝してる

・やっぱ今の借家住んでる賃貸料払うのがもったいない

・本当のレア物件はなかなか出ない。逃すと次のチャンスあまりないから気軽に事前審査はしてみてもいい

・できる限り若いうちにローン組むか、めっちゃ貯金してたほうがいい

　老後お金借りるほうが難しい

・85歳までの収支計画立ててみたら意外と行けそうだ

・今の新築のほうが省エネ。賃貸や借家より光熱費浮く

・今借金があったとしても住宅ローンは組める。またおまとめローンとかで資金繰りを調整することもできる

・最悪借家で貸し出し。そのために立地条件いい人気のところを選ぶ

・やっぱ自分の城である家がほしい！！！

借金返すイメージもできたし覚悟も決めました！＼(^o^)／

⑥手続き（申し込み→オプション選択まで）

I社の規格住宅を購入することで一家団結がんばろうの心構え

ここからは大まかな流れとかかった費用について紹介

■購入方法

・土地と戸建てを別々に購入することとなる。

・土地はつなぎ融資という方法で銀行から融資をしてもらう方法

・土地購入完了後、家を建てることとなります。

■実際に行った手続きの流れ

①申し込みと事前審査

　　申込書に記入し、銀行の事前審査用紙にも記入して申請へ

　　事前審査の手配はI社が行ってくれた

　　その日のうちに銀行から確認電話あり

　　【必要なもの】

　　・免許証コピー

　　・保険証コピー

　　・みとめ印

　　・源泉徴収票コピー

　　【この日までに決めないといけなかった事】

　　・規格住宅でもプランが５つぐらいあり（特に間取り）どのプランにするか決定

　　【その他】

　　・事前にもらっていた土地と建物の図面・間取りでこうしたいという要望を

　　　伝えた。（ギリギリ北側へ寄せて南側を開けてほしい・２Fトイレつけてなど）

　　【おまけ】

　　・キャンペーン中で20畳ぐらい対応のクーラーつけてもらえることに

②手付金支払い（①から2日後）

　　・申し込みが土曜日だったので、週明けに手付金入金

　　・50,000円

　　　ちゃんと振り込み明細票は保管しておくこと

　　　（この5万円はちゃんと見積もりの経費のところに当たる。

　　　　借り入れとは別に現金が必要だった）

③仮審査結果（①から３日後）

　銀行から回答あり。すんなり通った。

　仮審査は特に個人信用情報にキズいかないみたいね

　いろんな銀行に並行で仮審査出す人も結構いるみたい

　また通りやすい通りにくいとかもあるとのこと。

　金利が安い、条件がいいとかあるし

　俺は会社が提携している銀行でお願いした。金利は普通だと思う

④重要事項説明（①から5日後）

　・建築工事請負契約書

　・建物についての重要事項説明

　　建築士の方から規格住宅のつくりなどについて説明。

　　【大事なこと】

　　　・2021年4月から改正建築物省エネ法の改正

　　　　断熱材とかしっかり入れないといけない

　　　　国の基準を大きく上回り建てる説明。

　　　　（それがこのメーカーの売り）

　　　　今まで建築してた家はどうなんだろう・・・

　　　・ウッドショック

　　　　海外からの木材資材の輸入が厳しくなり、今後

　　　　材料費が高騰するまたは入荷遅れで建築に

　　　　遅れが出る可能性

　　　つまり、今いい家を値上がり前に建てれるということ

　　【必要なもの】

　　　・みとめ印

　　　　５－６箇所押したなぁ

　　【もらったもの】

　　　・重要事項説明書

　　　・概算見積　2500万（諸経費込み）

　　　・最新の土地、間取り表

　　　・LIXIL等の備品・オプション選択カタログ

⑤土地申し込み（①から7日後）

　土地の管理会社が別の不動産だったので、I社さんと共に向かう

　土地の購入申し込みと、重要事項説明があった

　【必要なもの】

　・運転免許証コピー

　・保険証コピー

　・みとめ印

　・収入印紙5000円分

　　（収入印紙は郵便局で買えます。領収証かレシート大切に保管してね）

　【重要事項説明内容】

　・つなぎ融資（I社が土地不動産屋と話してた）

　・ハザードマップ問題なし

　・○月○日までに土地代の１割現金入金してね

　　（後々銀行審査おりたら返ってくる）

　　本審査落ちるとか以外の任意申し込み取り消しの場合は

　　この支払う１割分は帰ってこない

　　もう腹くくってるのでドンとこい！

　【銀行振り込み】

　・ちょうどボーナス出たばかりで持ち合わせあってよかったー

　　振り込み可能ですか？と聞かれたときに軽く「大丈夫です」と

　　言い切ってたから冷や汗だったぜ＼(^o^)／

　　この時の振り込み明細票もしっかり保管しておいてね

⑥オプション選定（①から10日後）

　④の重要事項説明の時にもらったLIXILとかのオプションカタログ

　その選定を嫁ちゃんに任せてた

　でもかなり迷ってほぼ決めれていなかった　笑

　I社で外壁サンプルなどを見てその場で決めるのがほとんど

　【結果】

　　ほとんどの有料オプションを選ぶ結果に　笑

　　これが後ほど大誤算へ

　　でも有料オプションにしないと物足りないんだよなぁ

⑦LIXIL展示場見学（①から17日後）

　I社からLIXIL展示場へ予約を入れてもらい実物を見ることに

　主に水回り（キッチン、キッチン背面収納、風呂、トイレ）

　担当の女性がついてくれて1つ1つ丁寧に説明してくれた

　【結果】

　　かなりの有料オプションを選ぶ結果に　笑

　　でも水で流すだけで汚れがよく取れるお風呂の保温床とか

　　魅力的だったんですぅーーー

　【感想】

　　LIXILお姉ちゃんめちゃ可愛かった＼(^o^)／

■今後の大まかな流れ

・銀行本審査（①から20日）

・土地購入完了（①から2ヶ月）

・着工（①から4ヶ月）

・完成（①から7ヶ月）

・引き渡し（①から８ヶ月）

・銀行引き落とし開始（①から８ヶ月）